Впервые за несколько лет вторичное жильё обошло новостройки в структуре продаж в Екатеринбурге. Об этом заявили эксперты агентства недвижимости «Этажи» на пресс-завтраке «Рынок недвижимости Екатеринбурга: переломный момент», который прошел 26 августа.

Рынок вернулся к состоянию до льготной ипотеки

По словам директора агентства «Этажи» в Екатеринбурге Ирины Мун, за первое полугодие 2026 года доля вторичного жилья в продажах превысила 50%, на новостройки пришлось 41–43%, остальное — загородная недвижимость. Для сравнения: до 2024 года квартиры в новостройках занимали более 70% рынка. По сути, отметила эксперт, рынок вернулся в эпоху, предшествовавшую массовым программам льготной ипотеки.

Директор агентства «Этажи» в Екатеринбурге Ирина Мун. Фото: Вечерние ведомости

Разрыв виден и в динамике: продажи на вторичном рынке выросли на 12%, на первичном — на 8%.

«Рынок вторички ожил, и он дает драйвер, потому что у людей, продавших вторичку, появляются деньги и вероятность купить новостройку. А если человек не продал свою вторичку, он не купит новостройку. Вторичка является локомотивом в этом году во многих городах России, в том числе в Екатеринбурге», — пояснил основатель агентства «Этажи» в Екатеринбурге Александр Бабушкин.

По оценке экспертов, в 2026–2027 годах рынок останется преимущественно вторичным, тогда как первичка будет развиваться прежде всего за счет конкуренции между застройщиками.

Ручное управление вместо бесконтрольного роста

Одним из ключевых сюжетов встречи стало усиление роли государства. Разрешения на строительство выдает администрация, и сейчас многие города начинают ограничивать их выдачу, понимая, что у покупателя нет достаточных инструментов для приобретения жилья. Фокус смещается с точечных проектов на комплексное развитие территорий.

Ирина Мун считает, что рисков ипотечного пузыря в Екатеринбурге нет именно потому, что власти начали регулировать объем нового строительства. При этом физические темпы стройки застройщики сокращать не собираются: в планах девелоперов города — 903 проекта.

Показательным контрпримером эксперты назвали Дубай, где основной объем продаж приходился на новостройки, — такой перекос и создает риск пузыря. В Екатеринбурге же в 2023–2024 годах доля новостроек превышала 70%, а сейчас соотношение вернулось к норме.

Дефицита новостроек не будет

Сейчас в экспозиции города находится более 66 тысяч нереализованных квартир — Екатеринбург строит быстрее, чем продает. Александр Бабушкин уверен, что дефицит первичного жилья городу не грозит как минимум пять лет: активная стройка началась около одного-двух лет назад, и объем предложения остается значительным.

Александр Бабушкин. Фото: Вечерние ведомости

«Рынок на ближайшие пять лет еще имеет запас. Вероятность того, что через три-четыре года у нас будет сокращение, аналитически уже есть, но из-за физической конкуренции этого не будет. У нас сейчас больше ста застройщиков в Екатеринбурге. Они все будут стараться бизнес развивать. Возможно, мы увидим новые инструменты продаж», — отметил Бабушкин.

Не ожидают эксперты и дефицита на вторичном рынке: инвесторы, купившие квартиры в предыдущие годы, начнут выходить из активов. У такого продавца нет себестоимости, выросшей у застройщика, поэтому готовую квартиру нередко можно купить дешевле, чем строящуюся в соседнем доме. Массового характера просрочки по ипотеке при этом не носят.

Покупатель стал требовательнее

Изменился и сам покупатель. Если раньше на рынке была велика доля инвесторов, которым было важно лишь то, чтобы дом сдался в срок и в заявленной комплектации, то сейчас квартиры покупают люди, планирующие в них жить. Выросли требования к качеству отделки, наличию инфраструктуры — детских садов, хороших школ, кружков и секций.

Свою роль играет и возможность увидеть товар «в моменте»: покупатель приходит в готовый дом, оценивает инфраструктуру и вид из окна, а не обещания. Дополнительным топливом для рынка стали накопления на депозитах, которые при снижении ставки начали перетекать в недвижимость. Часто покупатели приходят без свободных денег — тогда сделка строится по схеме трейд-ина через риелторов.

Ядро спроса сместилось в пользу одно- и двухкомнатных квартир, покупают преимущественно семьи. Студии, которые раньше хорошо разбирали инвесторы, потеряли популярность.

Заметно изменился и портрет заемщика: женщины стали чаще брать ипотеку — эксперты связывают это с активным развитием сферы услуг, где доходы женщин сравнялись с мужскими.

Отдельный тренд — возвращение жителей в города-спутники: за последние полгода люди, работавшие в Екатеринбурге, начали возвращаться туда, где у них есть жилье. Средняя аренда однокомнатной квартиры в районе автовокзала сегодня составляет 40–45 тысяч рублей — такие квартиры часто снимают специалисты из других городов, которым жилье оплачивает компания.

Екатеринбург остается привлекательным и для иногородних покупателей: в город переезжают из области, Москвы и других регионов, появился спрос со стороны жителей ХМАО, традиционно выбиравших Тюмень. По оценке Бабушкина, приезжие покупают около 20–25% квартир в новостройках уральской столицы.

Безопасность сделок

Отдельно на встрече обсудили гарантии безопасности сделок. По данным «Этажей», за шесть лет работы механизма гарантии было всего три прецедента, и по всем искам решения были вынесены в пользу покупателей.

Фото: Вечерние ведомости

В целом ситуацию на рынке жилья Екатеринбурга Александр Бабушкин оценил как стабильную: серьезных потрясений эксперт не наблюдает.

Мероприятие для возрастной категории 18+

Поддержать редакцию